金地平衡发展见真章

2020-04-23 14:13:48来源:海外网
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2020年4月22日,金地集团披露了2019年年报。在2019年变幻莫测的房地产市场中,金地集团再一次向投资者诠释了其平衡发展、精进创新的经营本色。

城市深耕与精准投拓:经营业绩再上新台阶

2019年,房地产市场变化跌宕起伏,行业竞争日益激烈。在以稳为主、因城施政的调控政策之下,年初市场迎来了一波小阳春,但小阳春之后整个市场很快进入短周期波动下行阶段,市场去化压力不断上升,导致全年房地产销售呈现温和增长的态势。

凭借丰富的拓展资源和出色的运营力、产品力,金地经营业绩再上新台阶。2019年签约面积1,079.0万平方米,签约金额2,106.0亿元,分别同比增长22.9%及29.7%,复合增长率达35.9%,实现了三年翻番,增速稳居行业领先水平。

优秀的业绩归因于金地布局区域的持续扩张,以及深耕一二线城市带来的单城市产能的不断增长。数据显示,2019年金地在上海、杭州、天津、南京、东莞、海口、沈阳、昆明、嘉兴等十几个城市的市场排名均位列前十。

在资源拓展层面, 2019年金地全年新增土储建面1688万平米,连续3年新增土储建面突破1000万平米,并新进入了贵阳、廊坊、鄂州、台州、江门、襄阳、九江、漳州、湛江、芜湖、威海等11座潜力城市。截止报告期末,公司已进入了全国61个城市,总土地储备约5,233万平方米。

过去数年土地市场竞争日趋激烈,房企之间优势互补、共担资金、合作开发以及小股操盘等新的拿地模式风行。面对行业新趋势,金地主动提高合作项目的权益比例,助力公司实现规模和利润的均衡增长。2018年以来,金地集团拿地权益比持续回升,2019上半年新增土储权益比例大幅回升至59%,带动存量土储权益比较2017年低点提升3个百分点至54%,进一步保障了金地的业绩质量。

规模增长带来了营收与利润的优异表现。在过去几年房地产行业"增收难增利"的行业大背景下,金地的创利金字招牌却越擦越亮。

“随着深耕核心城市进入收获期,金地的综合毛利率在逐年稳步提升,相比龙头和行业平均水平明显领先,在A 股 20 强上市房企中排名第 3,仅次于华侨城和金融街”,华泰证券认为,随着拿地权益比的提升,金地盈利规模和质量有望延续稳健增长。

战略构筑融资优势:现金流充沛,融资成本保持低位

经历30余年行业周期变化的金地始终坚守规模与效益平衡的发展战略,在经营和发展上保持着高度的风险意识。2019年末,金地的净资产负债率低至60.24%,参考2019年3季度末A股上市房企113%的净负债率均值,大幅低于行业平均水平。

在负债结构上,截止2019年末金地的计息负债为947.58亿元,占总资产的比例低至28.3%。其中,一年内到期的计息负债合计350.5亿元,占比为37.0%;一年以上计息负债597.1亿元,占比为63%。

在反映企业偿债能力的重要指标——现金流方面,金地的安全性毋庸置疑。截止2019年末,金地持有的货币资金余额为451.42亿元,现金覆盖倍数(货币资金/短期借款+一年内到期的有息负债)达到1.29,现金利息覆盖倍数3.50,短期流动性保持充裕。

行业偏低的净负债率与介于平均的扣除预收款的资产负债率,给金地撬动无息负债杠杆的能力带来了质的飞跃。来自华泰证券的研究报告显示,金地的经营杠杆(无息负债/所有者权益)2015年以来大幅提升了91个百分点至2018年的197%,其中预收款贡献105%、应付款及其他应付款贡献74%。

严谨的财务管控风格,让金地在资本市场上拥有了优质“通行证”。2019年,联合信用评级有限公司针对金地主体信用等级及各项融资产品进行了跟踪评级,均为AAA级,国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予金地的长期信用评级分别为BB、Ba2,在A股上市房企中稳居前列。

在优质的信用评级护航下,金地的低成本融资优势得到持续凸显。在融资较为受限的2019年,金地持续出击,先后完成了30亿元超短期融资券、14亿元资产支持票据、5.5亿美元境外债的发行,债务融资加权平均成本仅4.99%,延续2016年以来的低位水平,在主流房企中排名前列,仅次于央企中海地产的4.21%、华润置地的4.45%,以及龙湖集团的4.54%,充分体现出公司融资成本的优越性。

修炼内功抓创新:持续提升产品溢价力

面对行业及市场的各种不确定性风险,金地除了持续筑牢财务风险的防控堤坝外,更加专注于内功修炼,不断推动产品研发创新。

2019年,金地最新研发的产品系列“峯汇”在多个城市实现落地,并衍生出主打精致时尚、科技便捷、成长关怀的子系列产品“峯范”。该系列产品在杭州、合肥等五个城市实现落地后获得了市场的良好反响。

将九大产品系及丰富的各专业通用成果贯穿于全部产品之中,是金地产品独具竞争力的动力之源。在景观方面,金地也于2019年创新推出了“玩呗”社区生活系统,为客户开启了社区游戏、运动、社交的全新体验,多个玩呗乐园开放即引起热潮,获得市场高度好评。

此外,金地还在推进科技与住宅结合方面的研发。2019年,金地于上海金地世家项目率先试点并投入智能垃圾分类处理设备,为物业提供更为科学的垃圾回收管理方式,既方便业主生活也大为提升物业公司管理效率。同时与医疗服务资源合作,在金地物业“享家”APP中接入健康服务,于义乌江湾项目试点健康小站,令业主足不出户即可享受健康服务。

对于客户需求的长期关注和对于产品的持续创新,让金地的产品拥有了较高的溢价能力。来自华创证券的研报数据显示,2019年金地集团的销售均价由去年同期的18185元/平方米上涨到了19519 元/平,同比增长了5.5%。在客户满意度、忠诚度方面,全球知名的民意测验和商业调查咨询公司盖洛普调查结果也显示,2019年金地集团整体客户满意度和忠诚度分别达92分、84分,双双再创新高。

精益管理提效增质:经营效率进一步提升

除了在产品端发力,作为头部房企的金地,在工程开发提效增质层面也在引领行业的发展新趋势。

年报披露信息显示,2019年金地以提效、增质、创新为中心,对工程开发管理水平进行了全面提升。提效方面,通过新工艺和工序穿插应用,使得高层项目自开工至交付时间提效3个月。增质方面,通过项目过程评估、交付评估、材料飞行检查等方式,对项目开发全过程进行质量监控,并在年底第三方满意度调查公司组织的抽样调查中,实现工程质量总体满意度再创新高。创新方面,全面启用了智慧工地应用进行管理,并通过开展BIM逆向建模,进行铝模精装化、地下室管廊化应用,全面提升建设效率。

在一系列的工程开发提效、增质措施保障下,2019年金地新开盘项目的平均开盘周期缩短到了8.8个月,最短开盘周期仅用了2.9个月。

“公司将紧跟行业前沿技术不断推动开发效率的提升,一方面在建筑工业化方面进行持续探索,2019年公司装配式项目超55个,装配式建筑面积超过526万平米。并在灌浆套筒PC构件、新型SPCS装配式建筑结构体系、ALC墙板、装配式装修等建筑工业化部品研究上取得了技术成果”,金地集团相关人士透露,金地集团将不遗余力推进建筑工业化的实践,不断从工程施工层面推动公司开发提效,促进周转率的进一步提升。

展望2020:笃志守恒,精进创新

2020年的房地产行业在新冠疫情的冲击之下,下行压力明显。在这个特殊的时刻,于风浪中成长起来的金地对于企业的生存和发展,有了更加深刻的思考和洞察。

面对疫情,金地一方面积极响应政府号召,迅速投入到抗疫行动中;另一方面也丝毫没有放松生产经营工作。

在营销层面,金地于2020年1月26日(大年初二)就紧急启动了"金地线上售楼处"微信小程序的开发工作。仅用了10天时间,“金地线上售楼处”就实现了上线与客户见面;旗下各子公司也针对疫情灵活调整营销策略,在推广展示受限的情况下,通过线上实现成交。在工程层面,全集团1月26日开始就疫情对复工可能带来的影响进行全面评估,提前制定相应的抗疫措施及应对举措。截止2020年4月中旬,金地集团在建工程操盘项目的整体复工率已经达到了100%。

“目前金地还在持续监控各城市项目的销售恢复情况,对于一些受疫情影响较大的项目公司,会适当调整项目的销售目标,但总体目标制定还是会争取保持一定的增长”,金地方面认为,预计随着疫情的逐步控制以及政府政策的逐渐宽松,受疫情影响后移的需求会逐步释放,市场在成交量上会逐渐复苏。

面对瞬息万变的市场环境,金地近年来在立足住宅开发主业的同时,已经在房地产开发的前中后端不断积极尝试新业务。尤其在产业地产方面领域,金地在高新技术产业、智造制造、生物医药、人工智能、体育产业、国际教育等创新领域已积累了丰富的资源和经验。凭借成熟的园区开发运营模式、联动全球的产业资源整合能力及优秀的产业招商能力,金地已成为了产业地产领域异军突起的“潜力股"。2019年,金地在杭州、青岛、沈阳等地陆续签约落地多个产业项目,实现了与地产主业较好的协同效应。

以平衡为内核,以创新为引领。在32年的发展历程中,金地逐步形成了自己颇富特色的公司风格, “平衡发展观”便是金地风格的一种集中体现。多年以来,金地牢牢锚定股东、客户、员工、社会四维价值的基石,努力践行科学理性、专业精进的业务经营理念,坚持笃志守恒、久久为功的公司治理传统,向中国最有价值的国际化企业不断迈进。

责编:张靖雯

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